Assurance d'un bien inoccupé en succession : une checklist

La plupart des contrats habitation classiques changent de nature dès qu'un bien est vide. Deux choses se produisent : la garantie se restreint généralement fortement après 30 à 60 jours de vacance (dégât des eaux, vol et malveillance sont les exclusions habituelles), et le décès de l'assuré lui-même peut affecter la validité du contrat.

Les exécuteurs doivent généralement prévenir immédiatement l'assureur existant, maintenir la garantie en vigueur à court terme, puis souscrire une assurance spécialisée pour bien inoccupé pendant la période de succession — laquelle comportera des conditions, incluant presque toujours des inspections régulières et documentées.

Avant même que les questions d'assurance soient réglées, mettez le bien en sécurité et en état stable :

• Prévenez l'assureur habitation actuel du décès et de la vacance du bien — demandez quelle garantie reste en vigueur et à quelles conditions.
• Sécurisez le bien : toutes les portes et fenêtres verrouillées, doubles de clés récupérés ou serrures changées, codes d'alarme mis à jour.
• Occupez-vous de l'eau — coupez-la à la vanne d'arrêt et vidangez le réseau, ou maintenez le chauffage à une température minimale en hiver, selon la préférence de l'assureur.
• Faites suivre le courrier ou relevez-le régulièrement — une boîte aux lettres pleine est le signal le plus clair d'un logement vide.
• Photographiez le bien et son contenu pièce par pièce — un état de référence du bien et du mobilier pour la succession.
• Indiquez aux voisins qui contacter, et envisagez des minuteries d'éclairage pour donner au logement un air occupé.

Au moment de souscrire une garantie « inoccupé » pour la période de succession, précisez ces points :

• La condition d'inspection : à quelle fréquence le bien doit-il être visité, par qui, et quels relevés sont exigés ?
• Les exigences relatives à l'eau et au chauffage : réseau vidangé, température minimale, ou les deux — et pour quelles saisons.
• La garantie du contenu : le mobilier et les biens du défunt sont-ils couverts, à quelle valeur, et sous quelles conditions de sécurité ?
• Durée et renouvellement de la police : les polices « inoccupé » courent souvent sur 3 à 6 mois — notez le renouvellement, une succession prend généralement plus de temps que prévu.
• Les activités autorisées : visites, opérations de débarras et travaux d'entretien peuvent devoir être déclarés — vérifiez avant de les organiser.

La condition d'inspection est là où la plupart des sinistres de biens en succession se retournent contre l'assuré, car elle repose sur des mois de comportement régulier et documenté plutôt que sur un simple formulaire. Des inspections tous les quatorze jours sont l'exigence la plus courante ; certains assureurs demandent des visites hebdomadaires en hiver. Quel que soit celui qui inspecte — vous, un co-exécuteur, un proche vivant près du bien ou un mandataire — la routine est la même : vérifier la sécurité extérieure et les signes d'effraction, confirmer que la condition eau/chauffage est respectée, relever le courrier, parcourir chaque pièce et photographier tout élément notable.

Inspection Record a été conçu précisément pour cette obligation. Réglez l'intervalle exigé par la police, et l'application rappelle au responsable chaque visite à venir. Photos et notes sont consignées sur place, et chaque visite se compile en un dossier formel. Les exécuteurs qui gèrent à distance peuvent voir chaque inspection au fur et à mesure qu'elle est consignée.

Les exécuteurs ont un devoir de diligence envers les héritiers. Si le bien vacant subit des dommages et que l'assureur refuse l'indemnisation faute de pouvoir prouver les inspections, la perte retombe sur la succession — et les questions retombent sur l'exécuteur. Un dossier d'inspection établi sur le moment et étayé par des photos écarte ce risque des deux côtés : il satisfait la condition de l'assureur et démontre la diligence de l'exécuteur.

Conservez le dossier avec les documents de la succession, aux côtés des photos de référence de la première visite. Lorsque le bien finit par se vendre, ce même dossier fait aussi office de preuve de la manière dont il a été entretenu tout au long de la succession.